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Règles

Les règles, avec leur source

Tout ce que Huurindex applique, par région. Pour chaque règle, le texte légal ou la page de l'autorité compétente, et la date de notre vérification.

Règles

Dans toute la Belgique

La base est partout la même formule avec l'indice santé. Les différences portent sur l'indice de départ, les conditions et les labels énergétiques.

  1. La formule

    Loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Le résultat est un plafond : le loyer adapté ne peut pas être plus élevé. Les clauses du bail qui vont au-delà sont réductibles à cette adaptation.

  2. L'indice santé

    Depuis 1994, les loyers sont indexés avec l'indice santé : l'indice des prix à la consommation sans le tabac, les boissons alcoolisées et le carburant (sauf le LPG). Statbel publie un nouvel indice vers le 25 de chaque mois.

  3. Une fois par an, à l'anniversaire

    Le loyer peut être adapté une fois par année de location, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, sauf si le bail l'exclut expressément. En Flandre et à Bruxelles, le bail doit être écrit.

  4. Jamais automatique

    La partie intéressée (le plus souvent le bailleur) doit demander l'indexation par écrit. En Wallonie, un courrier normal, un SMS ou un e-mail suffit, à condition d'en garder une preuve.

  5. Trois mois en arrière au maximum

    Si l'indexation est demandée plus tard, elle n'a d'effet que pour les trois mois précédant celui de la demande ; pour le mois de la demande lui-même, elle est due.

    Exemple de Vlaanderen.be : bail depuis le 1er mars 2025, demande le 1er juillet 2026. Le loyer indexé s'applique à partir d'avril 2026 (avril, mai, juin et juillet).

  6. Le loyer de base

    Le loyer du bail ou d'un jugement, hors frais et charges mis à charge du locataire par le bail. En Flandre, après une révision, le loyer révisé devient le nouveau loyer de base, avec l'indice du mois précédant l'entrée en vigueur de la révision.

Règles

Flandre

Le décret flamand sur la location d'habitations s'applique aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019 ; les baux plus anciens suivent la loi fédérale sur les baux à loyer et l'article 1728bis.

  1. Indice de départ : le mois précédant l'entrée en vigueur

    Pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, l'indice de départ est l'indice santé du mois précédant celui de l'entrée en vigueur du bail ; le nouvel indice est celui du mois précédant l'anniversaire.

    Exemple de la brochure : signé en août 2019, en vigueur le 1er octobre 2019. L'indice de départ est celui de septembre 2019.

  2. Baux antérieurs à 2019

    Les baux plus anciens suivent l'article 1728bis de l'ancien Code civil : l'indice de départ est celui du mois précédant le mois de conclusion du bail. Pour les baux conclus avant le 1er février 1994, c'est l'indice des prix à la consommation ; Huurindex ne les calcule pas.

  3. Du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 : le gel

    Les logements sans EPC ou avec un EPC E ou F ne pouvaient pas être indexés pendant un an, ceux avec un EPC D à 50 %. Huurindex ne calcule pas lui-même le loyer d'un anniversaire tombant dans cette période.

  4. Depuis le 1er octobre 2023 : le facteur de correction

    Pour un logement loué comme résidence principale sur le marché privé (aussi via une woonmaatschappij, pas les logements sociaux), avec un bail en vigueur avant le 1er octobre 2022 et un EPC D, E, F ou sans EPC (valide), la formule standard est multipliée par un facteur de correction à chaque indexation. Il dépend du label et du mois de l'anniversaire (tableau ci-dessous). Un EPC expiré compte comme pas d'EPC.

    Exemple de Vlaanderen.be : 600 €, bail en vigueur le 1er novembre 2019, EPC D, indexation en novembre 2024. 600 × 132,96 ÷ 108,98 = 732,02 ; × 0,945356473 = 692,02. Huurindex arrive au même montant, au centime près.

  5. Un meilleur EPC obtenu

    Avec un nouvel EPC A+, A, B ou C, le bailleur peut à nouveau indexer pleinement à partir du jour où il dispose de ce certificat ; avec un nouvel EPC D, le facteur pour D s'applique. Pas d'effet rétroactif avant ce jour. Le mois du changement se calcule au prorata ; Huurindex utilise un label par indexation, calculez donc ce mois-là vous-même au prorata.

  6. Kots d'étudiants

    La Cour constitutionnelle a jugé le 21 mars 2024 que la limitation aurait dû s'appliquer aussi aux baux étudiants. Huurindex ne calcule que pour les logements loués comme résidence principale.

Flandre : facteurs de correction par mois d'anniversaire (Vlaanderen.be).
AnniversaireEPC DEPC E, F ou aucun
octobre0,9494476460,898895293
novembre0,9453564730,890712946
décembre0,9519774010,903954802
janvier0,9519508950,903901791
février0,9617578130,923515625
mars0,9679962160,935992433
avril0,9657668230,931533646
mai0,9719415940,943883189
juin0,9721240680,944248135
juillet0,9761192860,952238571
août0,9771096550,954219311
septembre0,9800496820,960099363

Règles

Bruxelles

Le Code bruxellois du Logement (article 224/2) renvoie pour la formule à l'article 1728bis de l'ancien Code civil.

  1. Indice de départ : le mois précédant la signature

    L'indice de départ est l'indice santé du mois précédant celui de la conclusion du bail ; le nouvel indice est celui du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur.

  2. Enregistré, et avec certificat PEB

    Une indexation qui augmente le loyer n'est due que si le bail écrit a été enregistré et le certificat PEB produit au locataire. Selon Bruxelles Logement, le certificat doit être valide au moment de la demande ; s'il a expiré, un nouveau certificat doit d'abord être transmis.

  3. Du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 : la limitation

    Pour les baux en cours avec un PEB E, 50 % maximum de l'indexation autorisée ; avec un PEB F ou G, pas d'indexation, pendant douze mois. Huurindex ne calcule pas lui-même le loyer d'un anniversaire tombant dans cette période.

  4. Depuis le 14 octobre 2023 : le facteur de correction

    Pour un logement avec un PEB E, F ou G et un bail en vigueur avant le 14 octobre 2022, la formule standard est multipliée par un facteur de correction. PEB E : 50 % × (indice 2022 + indice 2023) ÷ indice 2023. PEB F ou G : indice 2022 ÷ indice 2023. Chaque fois l'indice du mois précédant l'anniversaire de cette année-là, pour un anniversaire du 1er janvier au 13 octobre ; du 14 octobre au 31 décembre, ce sont 2021 et 2022.

    Huurindex utilise le tableau de Bruxelles Logement (ci-dessous) et le recalcule dans ses tests avec la formule de l'ordonnance. Pas pour les logements des SISP et du Fonds du Logement.

Bruxelles : facteurs de correction par anniversaire (Bruxelles Logement).
AnniversairePEB EPEB F, G
Du 14 au 31 octobre0,9494476460,898895293
novembre0,9453564730,890712946
décembre0,9519774010,903954802
janvier0,9519508950,903901791
février0,9617578130,923515625
mars0,9679962160,935992433
avril0,9657668230,931533646
mai0,9719415940,943883189
juin0,9721240680,944248135
juillet0,9761192860,952238571
août0,9771096550,954219311
septembre0,9800496820,960099363
Du 1er au 13 octobre0,9898055210,979611041

Règles

Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (article 26), complété par le décret du 19 octobre 2022.

  1. Indice de départ : le mois précédant la signature

    Le loyer de base est le loyer fixé à la signature, hors frais et charges. L'indice de départ est l'indice santé du mois précédant la signature ; le nouvel indice, celui du mois précédant l'anniversaire.

  2. Bail enregistré

    Depuis le 1er septembre 2018, le loyer d'une résidence principale ne peut être indexé que si le bail est enregistré, y compris pour les baux déjà en cours.

  3. Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 : limité selon le PEB

    Pour un anniversaire dans cette période : PEB A, B ou C entièrement ; PEB D trois quarts de la hausse ; PEB E la moitié ; PEB F ou G, ou pas de certificat : pas d'indexation. La hausse est la différence entre le loyer entièrement indexé à cet anniversaire et le loyer dû avant celui-ci (le loyer indexé de l'année précédente, même si cette indexation n'a pas été demandée). C'est le label au moment de la demande qui compte.

  4. Depuis le 1er novembre 2023 : une nouvelle base

    Pour les logements avec un PEB D, E, F ou G, le loyer adapté de cette année-là devient le loyer de base, et l'indice santé du mois précédant cet anniversaire le nouvel indice de départ, pour le reste du bail.

    Le décret ne vise que les PEB D à G ; avec un PEB A, B ou C, Huurindex applique donc la formule ordinaire sur le loyer de base d'origine. En cas de doute, renseignez-vous auprès d'Info-Conseils Logement (081 33 23 10).

  5. Pas de certificat PEB

    Dans son arrêt n° 64/2024 du 20 juin 2024 (B.44.1), la Cour constitutionnelle a jugé que l'article 2 du décret s'applique aussi aux logements ne disposant pas de certificat PEB. Huurindex les traite donc comme F ou G.

Limites

Ce que Huurindex ne fait pas

Huurindex calcule l'indexation d'un bail pour un logement qui est la résidence principale du locataire. Pas pour les kots, les baux commerciaux, le logement social ou les baux avec leur propre mécanisme d'indexation, ni pour les baux conclus avant février 1994.

Il ne calcule le loyer d'un anniversaire tombant dans l'année limitée 2022–2023 que pour la Wallonie. Si le label énergétique change en cours de mois, calculez ce mois-là au prorata vous-même. Les montants sont arrondis au centime, comme dans les exemples officiels.

Huurindex ne donne pas d'avis juridique. En cas de doute ou de litige : le service logement de votre région, ou le juge de paix.

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