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Regeln

Die Regeln, mit ihrer Quelle

Alles, was Huurindex anwendet, je Region. Zu jeder Regel der Gesetzestext oder die Seite der zuständigen Behörde, und der Tag, an dem wir sie geprüft haben.

Regeln

In ganz Belgien

Die Grundlage ist überall dieselbe Formel mit dem Gesundheitsindex. Die Unterschiede liegen im Ausgangsindex, in den Voraussetzungen und in den Energieausweisen.

  1. Die Formel

    Indexierte Miete = Grundmiete × neuer Index ÷ Ausgangsindex. Das Ergebnis ist eine Obergrenze: Die angepasste Miete darf nicht höher sein. Vertragsklauseln, die weiter gehen, können auf diese Anpassung gekürzt werden.

  2. Der Gesundheitsindex

    Seit 1994 werden Mieten mit dem Gesundheitsindex indexiert: dem Verbraucherpreisindex ohne Tabak, alkoholische Getränke und Kraftstoff (außer LPG). Statbel veröffentlicht jeden Monat um den 25. eine neue Zahl.

  3. Einmal im Jahr, am Jahrestag

    Die Miete darf einmal pro Mietjahr angepasst werden, frühestens am Jahrestag des Vertragsbeginns, außer der Vertrag schließt es ausdrücklich aus. In Flandern und Brüssel muss der Vertrag schriftlich sein.

  4. Nie von selbst

    Die interessierte Partei (meist der Vermieter) muss die Indexierung schriftlich verlangen. In Wallonien genügt ein normaler Brief, eine SMS oder E-Mail, solange man einen Nachweis behält.

  5. Höchstens drei Monate zurück

    Wird die Indexierung später verlangt, wirkt sie höchstens bis drei Monate vor dem Monat der Anfrage zurück; für den Monat der Anfrage selbst ist sie geschuldet.

    Beispiel von Vlaanderen.be: Vertrag ab 1. März 2025, Anfrage am 1. Juli 2026. Die indexierte Miete gilt ab April 2026 (April, Mai, Juni und Juli).

  6. Die Grundmiete

    Die Miete laut Vertrag oder Urteil, ohne die Kosten und Lasten, die der Vertrag dem Mieter auferlegt. In Flandern wird nach einer Revision die revidierte Miete zur neuen Grundmiete, mit dem Index des Monats vor dem Inkrafttreten der Revision.

Regeln

Flandern

Das flämische Wohnungsmietdekret gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden; ältere Verträge folgen dem föderalen Wohnungsmietgesetz und Artikel 1728bis.

  1. Ausgangsindex: der Monat vor dem Beginn

    Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden, ist der Ausgangsindex der Gesundheitsindex des Monats vor dem Monat, in dem der Vertrag in Kraft trat; der neue Index ist der des Monats vor dem Jahrestag.

    Beispiel aus der Broschüre: unterzeichnet im August 2019, in Kraft am 1. Oktober 2019. Der Ausgangsindex ist der von September 2019.

  2. Verträge von vor 2019

    Ältere Verträge folgen Artikel 1728bis des alten Zivilgesetzbuchs: Der Ausgangsindex ist der des Monats vor dem Monat, in dem der Vertrag geschlossen wurde. Bei Verträgen vor dem 1. Februar 1994 ist das der Verbraucherpreisindex; diese rechnet Huurindex nicht.

  3. 1. Oktober 2022 bis 30. September 2023: der Stopp

    Wohnungen ohne EPC oder mit EPC E oder F durften ein Jahr lang nicht indexiert werden, Wohnungen mit EPC D zu 50 %. Huurindex berechnet die Miete für einen Jahrestag in diesem Zeitraum nicht selbst.

  4. Seit 1. Oktober 2023: der Korrekturfaktor

    Für eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz auf dem privaten Markt vermietet wird (auch über eine woonmaatschappij, nicht Sozialwohnungen), mit einem Vertrag in Kraft vor dem 1. Oktober 2022 und EPC D, E, F oder ohne (gültigen) EPC, wird die Standardformel bei jeder Indexierung mit einem Korrekturfaktor multipliziert. Er hängt von der Klasse und vom Monat des Jahrestags ab (Tabelle unten). Ein abgelaufener EPC zählt als kein EPC.

    Beispiel von Vlaanderen.be: 600 €, Vertrag in Kraft am 1. November 2019, EPC D, Indexierung im November 2024. 600 × 132,96 ÷ 108,98 = 732,02; × 0,945356473 = 692,02. Huurindex kommt auf den Cent auf denselben Betrag.

  5. Ein besserer EPC

    Mit einem neuen EPC A+, A, B oder C darf der Vermieter ab dem Tag, an dem er diesen Ausweis hat, wieder voll indexieren; mit einem neuen EPC D gilt der Faktor für D. Nicht rückwirkend vor diesem Tag. Der Monat des Wechsels wird anteilig berechnet; Huurindex verwendet eine Klasse pro Indexierung, rechne diesen einen Monat also selbst anteilig.

  6. Studentenzimmer

    Der Verfassungsgerichtshof entschied am 21. März 2024, dass die Begrenzung auch für Studentenmietverträge hätte gelten müssen. Huurindex rechnet nur für Wohnungen, die als Hauptwohnsitz gemietet werden.

Flandern: Korrekturfaktoren je Monat des Jahrestags (Vlaanderen.be).
JahrestagEPC DEPC E, F oder keiner
Oktober0,9494476460,898895293
November0,9453564730,890712946
Dezember0,9519774010,903954802
Januar0,9519508950,903901791
Februar0,9617578130,923515625
März0,9679962160,935992433
April0,9657668230,931533646
Mai0,9719415940,943883189
Juni0,9721240680,944248135
Juli0,9761192860,952238571
August0,9771096550,954219311
September0,9800496820,960099363

Regeln

Brüssel

Das Brüsseler Wohngesetzbuch (Artikel 224/2) verweist für die Formel auf Artikel 1728bis des alten Zivilgesetzbuchs.

  1. Ausgangsindex: der Monat vor der Unterzeichnung

    Der Ausgangsindex ist der Gesundheitsindex des Monats vor dem Monat, in dem der Vertrag geschlossen wurde; der neue Index der des Monats vor dem Jahrestag des Inkrafttretens.

  2. Registriert, und mit PEB-Ausweis

    Eine Indexierung, die die Miete erhöht, ist nur geschuldet, wenn der schriftliche Vertrag registriert ist und der PEB-Ausweis dem Mieter übergeben wurde. Laut Bruxelles Logement muss der Ausweis zum Zeitpunkt der Anfrage gültig sein; ist er abgelaufen, muss zuerst ein neuer übergeben werden.

  3. 14. Oktober 2022 bis 13. Oktober 2023: die Begrenzung

    Bei laufenden Verträgen mit PEB E höchstens 50 % der erlaubten Indexierung, mit PEB F oder G keine Indexierung, für zwölf Monate. Huurindex berechnet die Miete für einen Jahrestag in diesem Zeitraum nicht selbst.

  4. Seit 14. Oktober 2023: der Korrekturfaktor

    Für eine Wohnung mit PEB E, F oder G und einem Vertrag in Kraft vor dem 14. Oktober 2022 wird die Standardformel mit einem Korrekturfaktor multipliziert. PEB E: 50 % × (Index 2022 + Index 2023) ÷ Index 2023. PEB F oder G: Index 2022 ÷ Index 2023. Jeweils die Zahl des Monats vor dem Jahrestag in jenem Jahr, für einen Jahrestag vom 1. Januar bis 13. Oktober; vom 14. Oktober bis 31. Dezember sind es 2021 und 2022.

    Huurindex verwendet die Tabelle von Bruxelles Logement (unten) und rechnet sie in den Tests mit der Formel der Ordonnanz nach. Nicht für Wohnungen der öffentlichen Immobiliengesellschaften (SISP) und des Fonds du Logement.

Brüssel: Korrekturfaktoren je Jahrestag (Bruxelles Logement).
JahrestagPEB EPEB F, G
14. bis 31. Oktober0,9494476460,898895293
November0,9453564730,890712946
Dezember0,9519774010,903954802
Januar0,9519508950,903901791
Februar0,9617578130,923515625
März0,9679962160,935992433
April0,9657668230,931533646
Mai0,9719415940,943883189
Juni0,9721240680,944248135
Juli0,9761192860,952238571
August0,9771096550,954219311
September0,9800496820,960099363
1. bis 13. Oktober0,9898055210,979611041

Regeln

Wallonien

Das wallonische Dekret vom 15. März 2018 über den Wohnungsmietvertrag (Artikel 26), ergänzt durch das Dekret vom 19. Oktober 2022.

  1. Ausgangsindex: der Monat vor der Unterzeichnung

    Die Grundmiete ist die Miete bei der Unterzeichnung, ohne Kosten und Lasten. Der Ausgangsindex ist der Gesundheitsindex des Monats vor der Unterzeichnung; der neue Index der des Monats vor dem Jahrestag.

  2. Registrierter Vertrag

    Seit dem 1. September 2018 kann die Miete eines Hauptwohnsitzes nur indexiert werden, wenn der Vertrag registriert ist, auch bei damals schon laufenden Verträgen.

  3. 1. November 2022 bis 31. Oktober 2023: begrenzt nach PEB-Klasse

    Für einen Jahrestag in diesem Zeitraum: PEB A, B oder C voll; PEB D drei Viertel der Steigerung; PEB E die Hälfte; PEB F oder G, oder kein Ausweis: keine Indexierung. Die Steigerung ist der Unterschied zwischen der voll indexierten Miete an diesem Jahrestag und der Miete, die davor geschuldet war (die indexierte Miete des Vorjahres, auch wenn diese Indexierung nicht verlangt wurde). Es zählt die Klasse zum Zeitpunkt der Anfrage.

  4. Seit 1. November 2023: eine neue Basis

    Für Wohnungen mit PEB D, E, F oder G ist die angepasste Miete aus jenem Jahr die neue Grundmiete, und der Gesundheitsindex des Monats vor jenem Jahrestag der neue Ausgangsindex, für den Rest des Vertrags.

    Das Dekret nennt nur PEB D bis G; mit PEB A, B oder C rechnet Huurindex daher mit der gewöhnlichen Formel auf der ursprünglichen Grundmiete. Im Zweifel frag bei Info-Conseils Logement nach (081 33 23 10).

  5. Kein PEB-Ausweis

    Der Verfassungsgerichtshof entschied im Entscheid Nr. 64/2024 vom 20. Juni 2024 (B.44.1), dass Artikel 2 des Dekrets auch für Wohnungen ohne PEB-Ausweis gilt. Huurindex behandelt sie daher wie F oder G.

Grenzen

Was Huurindex nicht tut

Huurindex berechnet die Indexierung eines Mietvertrags für eine Wohnung, die Hauptwohnsitz des Mieters ist. Nicht für Studentenzimmer, Geschäftsmieten, Sozialwohnungen oder Verträge mit eigener Indexierungsregel, und nicht für Verträge vor Februar 1994.

Die Miete für einen Jahrestag im begrenzten Jahr 2022–2023 berechnet es nur für Wallonien. Ändert sich die Energieklasse im Laufe eines Monats, rechne diesen Monat selbst anteilig. Beträge werden auf den Cent gerundet, wie in den Beispielen der Behörden.

Huurindex gibt keine Rechtsberatung. Bei Zweifel oder Streit: die Wohnungsbehörde deiner Region, oder der Friedensrichter.

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